Vendre sa maison avec un assainissement non conforme

Vous êtes le propriétaire d’une maison utilisant un système d’assainissement non collectif (ANC) et vous souhaiteriez la vendre ?

En France, près de 5 millions d’habitations en sont équipées dont les 80% seraient en situation de non-conformité. Si vous en faites partie ou que vous êtes un simple curieux, cet article est fait pour vous.

Comment se passe la vente d’une maison assainissement non conforme ?

D’une manière générale, la vente d’une maison équipée d’un système d’assainissement collectif suit les mêmes démarches et procédures que s’il s’agissait de tout autre bien immobilier. Cependant, il existe une grande différence notamment au niveau des certificats à fournir. En effet, un tel système est très réglementé du fait des risques potentiels qu’il présente sur l’environnement. Ainsi, depuis 2012, la loi sur l’immobilier a renforcé les diagnostics obligatoires lors de la vente d’une habitation. Parmi eux figure le diagnostic d’assainissement. Après le contrôle, 5 avis peuvent être émis :

• Aucun défaut décelé.
• Défaut d’usure ou d’entretien.
• Système incomplet, dimension inadaptée ou dysfonctionnement majeur.
• Défaut de structure ou risque élevé sur la sécurité.
• Aucun dispositif installé.

Après le contrôle, le diagnostic assainissement non conforme servira de certificat qui suivra les documents relatifs à la vente.

Pourquoi effectuer une telle vérification et qui doit la réaliser?

Voici à présent quelques conseils pour vous orienter dans la cession de votre bien immobilier.

Avant tout, il est important de souligner que l’objectif du diagnostic est d’éliminer toute source de danger pour la santé des individus et/ou toute menace potentielle de pollution environnementale.

Il est nécessaire de vous soumettre au diagnostic dans les deux situations suivantes :

Si le contrôle est fait, mais remonte à plus de trois ans, Si le diagnostic n’est pas fait pour votre habitation. La démarche à suivre est simplement de prendre contact avec le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre localité.

Ce service dépêche ensuite des experts pour examiner les documents de conception, vérifier la conformité, évaluer le fonctionnement et l’entretien de votre installation.

Comment déceler une non-conformité ?

Si l’installation du système peut être confiée à un professionnel, son diagnostic ne peut être fait que par une seule entité qu’est le Service Public d’Assainissement Non Collectif. En effet, le SPANC est le seul habilité à contrôler la conformité d’un assainissement non collectif. Pour un propriétaire qui veut savoir si son système est conforme ou non, il a l’obligation de prendre contact auprès du SPANC le plus proche. Ce service est normalement présent dans toutes les communes. Dans le cas où le propriétaire ne connaît pas le SPANC auquel il est soumis, il peut toujours contacter sa Mairie qui fera le rapprochement.

Qui sont les acteurs concernés ainsi que leurs rôles ?

En dehors des acteurs habituels concernés par la vente d’un bien immobilier, pour celle d’une maison assainissement non conforme, il en existe 3 qui ont leurs propres rôles et obligations.

1. Le propriétaire ou le vendeur.

C’est celui qui détient le titre de propriété de la maison en question et qui a la volonté de la céder. En dehors des démarches classiques comme l’émission précise de son offre, il doit s’assurer d’avoir tous les documents imposés par la loi. Parmi eux, il doit fournir tous les certificats de conformité de sa maison en faisant les diagnostics immobiliers obligatoires notamment au niveau de son système d’assainissement non collectif. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une obligation de travaux de remise en conformité dans un délai d’un an après la vente en cas de non-conformité. Bien que cette obligation concerne l’acquéreur, ce dernier pourrait ne pas conclure l’achat ou négocier un rabais sur le prix. Ainsi, le vendeur devra trouver une entente avec l’acheteur pour que la vente puisse toujours se faire.

2. L’acquéreur ou l’acheteur.

C’est celui qui a l’intention d’acheter la maison en question. Relativement à l’article L. 271-4 cité précédemment, avant la conclusion de l’achat, il a l’obligation de vérifier la conformité de cette dernière pour ne pas se charger des différents travaux de réhabilitation qui peuvent coûter chers. Toutefois, aucune sanction n’est prévue en cas de non respect du délai d’un an.

3. Le notaire.

C’est un spécialiste qui est en charge de la vérification de tous les documents relatifs à la vente pour que celle-ci puisse se faire. Il peut après rédiger l’acte de vente qui doit être signé par le vendeur et l’acheteur en sa présence. Il peut également fournir des conseils aux 2 parties concernées par la vente.

Qui doit assumer les frais des travaux ?

Dans la plupart des situations, les travaux se font par le propriétaire avant la cession de la maison. Cependant, la législation ne précise pas explicitement si la responsabilité du règlement de la facture en lien avec la mise en conformité de l’assainissement incombe au vendeur ou à l’acheteur.

Il est donc envisageable d’envisager l’inclusion de ces coûts additionnels dans les discussions de négociation.

Si l’acheteur décide de prendre en charge les travaux, il doit contacter le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). Et soumettre un dossier de projet pour la réhabilitation ou l’installation du dispositif (si votre maison n’a pas encore de dispoitif).

Dans ce contexte, il est tout à fait possible de céder une maison avec un système d’assainissement non conforme, sous certaines conditions.

D’une part, il est nécessaire de fournir le document attestant que le contrôle par le SPANC est fait. D’autre part, vous ou l’acheteur du logement devez accepter d’effectuer les travaux de mise en conformité dans le délai prescrit par la loi.